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房地产开发项目电梯的选购与配置

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发表于 2020-12-1 10:30 | 显示全部楼层 |阅读模式

一、电梯选购基本要求


1、电梯的类型。根据建筑物的用途、建筑物对电梯的工作要求、电梯的使用环境等进行选择,如选择乘客电梯、载货电梯、自动扶梯或自动人行道;选择电梯的驱动方式、控制方式、有机房或无机房等。


2、电梯的功能。电梯除了具备一些基本功能外,还有一些可选功能可以满足建筑物的特殊输送要求。


3、电梯质量和技术水平。电梯质量包括设备质量、安装调试质量和维保服务质量,直接影响电梯的寿命。


4、电梯的安全性、可靠性、舒适性。国家已颁布《特种设备安全监察条例》;实施电梯制造许可制度;强制执行严格的GB7588《电梯制造与安装安全规范》。只要认真按照要求去做,以上问题就有保障。


5、电梯的节能环保、低噪声。变频控制、无齿轮驱动可节省能源,降低噪声。此外还应注意电磁污染、液压油污染等问题。


6、电梯的装饰。包括轿厢、轿顶、门套、操纵盘等。装潢要与建筑物档次接近,并与之相协调。观光电梯、别墅电梯一般都比较重视装饰。


对于轿厢的装饰,除选择电梯厂家配套供应外,还可以选择专业电梯装修公司进行设计和安装。


7、售后服务。电梯属于长寿命使用设备,售后服务十分重要。售后服务包括电梯的安装、维修、保养、配件供应等,应选择信誉好的售后服务。


8、电梯的设备价格。设备价格应与土建成本、安装成本、运行成本、维保成本等综合考虑。目前国内电梯市场是买方市场,电梯设备价格已经比较低了,要注意提供过低价格的企业可能会降低电梯的配置档次。


9、电梯品牌和档次。品牌代表着性能、质量、服务、信誉等,有利于售楼的宣传。常见的国外品牌主要有欧洲品牌、美国品牌、亚洲品牌(日本居多)等,它们具有各自产品设计理念。国内品牌的产品也已经成熟。同一品牌的电梯可以有不同的档次,可根据建筑物档次选择。


二、设计阶段电梯选购配置要点


在建筑设计中配置电梯还应注意以下几个要点:


1、电梯台数的设置,以及电梯主参数(如速度、额定载重量或额定载客人数等)和群控方式、分组分区方式的选择。电梯的设置应遵守国家相关建筑设计规范,必要时应进行电梯交通分析,确保客流高峰时满意的候梯时间和乘梯时间,使电梯达到输送能力与经济性的最科学搭配。


2、建筑消防对电梯的要求。电梯的设置应符合国家建筑设计防火规范,确保消防安全。


3、电梯的位置布置和平面布置。应便于乘客使用、发挥输送效率、节省建筑成本、降低设备成本。


4、电梯的土建配置图和土建要求。电梯在安装、运行时对机房、井道、电气配置等方面有一定要求,另外电梯是以订待产的销售方式,所以建筑设计时应与电梯企业沟通。


如果电梯选购与配置不当,一旦安装后很难轻易改变,因此大型项目方案设计前最好请建筑设计师、电梯工程咨询专家共同商议,必要时可以考察一下现有同类项目的电梯使用情况。具体选择项目如下:


(1)电梯类型选择


根据建筑物的用途、建筑物对电梯的工作要求、电梯的使用环境等进行选择,如选择乘客电梯、载货电梯、自动扶梯或自动人行道等。住宅楼内使用的乘客电梯,应尽量选用“住宅电梯”,目前国内大多数电梯厂家都有生产住宅电梯,其功能和控制系统都较简单,但完全能满足住宅楼使用,价格相对较低。同样理由,别墅应选用“别墅电梯”。


(2)电梯机房类型选择


电梯机房有传统机房(大机房)和小机房(或无机房)之分。选择机房类型就是选择电梯曳引机的类型,传统的带齿轮变速箱的曳引机,受其体积大和安装方式所限,必须有大于井道面积较多的机房(大机房)才能安装得下;而永磁同步无齿轮曳引机,体积则小得多,有些品牌的曳引机甚至可以靠墙安装,因此仅需与井道面积一样的机房(小机房)就能安装;对于提升高度不大、速度不高的电梯,其永磁同步无齿轮曳引机则可以安装在井道内(无机房)。由于永磁同步无齿轮曳引机在节能、环保、节省空间、维护等方面,具有显著的优势,并且其相关技术已经相对成熟,目前在乘客电梯方面,永磁同步无齿轮曳引机已经取代了传统带变速箱的曳引机,在客货电梯、载货电梯等方面也在逐渐取代。


因此,乘客电梯应选用小机房电梯;9层及以下住宅楼或提升高度不超过30米、速度在1.75米/秒以下的乘客电梯,可选用无机房电梯。


(3)电梯的台数、额定速度、额定载重量选择


原则上应采用“交通分析法”进行验算,根据验算结果确定电梯的台数、以及每部电梯的额定速度和额定载重量。


一般情况下,要提高一组梯群的运送能力,增加一台电梯比起将原有电梯的额定速度和额定载重量提高一、二档来,其效果显著很多,但成本的增加也很显著,还有占用更多的建筑空间。


在提升高度不高而层站数又较多的情况,增加载重量比提高速度更能改善运送能力,但同时也有多占用建筑空间的问题。


在层数为20~30层的住宅楼中,原来一般选用电梯速度为1.75~2.0m/s,目前普遍选用的速度为2.0~2.5m/s。


未设货梯的高楼,可将至少一台客梯的载重量提高一、二个档,以便有较大的轿厢运载大型物件。


高层建筑或高层住宅的每单元电梯数量不得少于2台(塔式住宅允许设一台电梯)。


电梯台数、速度和载重量的确定,在满足建筑设计规范、消防规范以及交通流量的前提下,还应根据存在的各种因素进行权衡比较,选择最合适的方案。


(4)土建位置的布置及分层段和分层区运行选择


电梯土建位置的布置及分层段和分层区运行的选择颇为复杂,在第六章有详述。住宅楼及一般高层建筑只要根据建筑物内部交通设计来确定电梯位置,住宅楼电梯一般无需做分层段和分层区运行;对于超高层或一栋楼内需大量电梯的项目,电梯位置的布置及分层段和分层区运行方式的确定,是既复杂又极为重要的事项,应在项目方案设计阶段请专业电梯公司参与咨询。


另外,选择宽轿厢或深轿厢以及对重侧置或后置,可以改变井道宽度和深度的尺寸,并可以以此改变电梯厅的宽度和长度。方案设计时按上述选择对建筑平面尺寸进行调整。


当设电梯门的墙厚≧300mm时,宜将门洞设成喇叭型。


(5)操纵控制方式选择


对于单梯一般采用微机集选控制,2-3台电梯采用并联控制,更多电梯时采用群控方式。住宅楼及无特殊要求的建筑应采用全集选(双向集选)控制。并联和群控的调度原则应根据建筑物的具体情况而定,如住宅楼无明显交通高峰且运送压力小,应以节能模式为调度原则,而高层写字楼则应以最小侯梯时间为调度原则。


(6)驱动和控制方式选择


垂直电梯(客梯和货梯)应选用变频调压调速(VVVF)驱动方式,并采用32位(或以上)微电脑控制和串行通讯方式,不宜选用可编程控制器控制。自动扶梯和人行道仅在需要自动扶梯或人行道有节能运行模式时,采用变频控制。


上述第(1)—(4)项的选择,应在项目方案设计阶段完成,并在施工图中准确体现,否则,可能会发生较大或重大设计变更,影响项目的正常进度。


房地产开发项目电梯配置选型的建议


一、电梯采购标准的建议


1、技术性能标准和安全标准


执行国家相关产品技术标准和安全规范,如:GB/T 10058《电梯技术条件》、GB 7588《电梯制造与安装安全规范》、GB 16899《自动扶梯和自动人行道的制造与安装安全规范》、GB/T 21739-2008 《家用电梯制造与安装规范》等等。


当采购的电梯额定速度超过6m/s时,应参照欧洲标准或其他国际标准。


如果是特别高档的项目,对电梯的技术性能有特别高的要求,可以在采购时提出高于国家标准的技术性能指标。


2、品牌选择


在我国销售、生产的电梯品牌大致可分为下列档次:


第一档:奥的斯、三菱、通力、日立、蒂森克虏伯、迅达、东芝、富士达等国际八大电梯品牌。此类品牌的电梯品质档次从高至低分为:整机原厂进口、国内组装、引进技术国产化生产、国内自主研发生产等。


第二档:上海三菱、西子奥的斯、永大(日立系)、星玛、三洋等。


第三档:康力、博林特、江南捷嘉、东南、申龙、巨人通力、西继迅达、快速等。


第四档:其他品牌。


当电梯速度大于2.5m/s时,应选择第一档品牌;电梯速度不大于2m/s时,才可选择第三档及以下品牌。在此前提下,各项目根据自身对电梯的要求和成本控制等情况,选择电梯品牌,在条件许可时优先选用较高档次的品牌。


3、型号选择


各电梯厂家都有各种型号的电梯,不同的型号一般代表不同的使用场所、采用不同的技术、实现不同功能等。应根据项目具体情况和电梯厂家的型号内涵,选择合适的电梯型号。


对新型号(新产品)的选用,无论哪个品牌都应该特别慎重,至少应在实际工程中使用超过1000台,且运行情况正常,才可选用。


4、功能选择


各型号的电梯都配备有各自的标准功能和可选功能,标准功能是电梯的基本配置,而可选功能是供购买方选择的功能,每选用一个可选功能都要增加一定的费用。


各品牌型号电梯的标准功能和可选功能都不尽相同,采购电梯时应需根据项目对电梯的实际需求,列出各台电梯所需的功能,并要求供方按所需功能报价。


标准功能作为基本配置,一般要求厂家配齐,减少其中某些功能价格也不会相应便宜。少数情况下,在一些具体项目中,某些标准功能作用极小又有副作用,根据项目情况这类功能应予以剔除。如“自动返回基站”是部分厂家的标准功能,但在住宅楼中基站层运送压力较小,此功能作用极其有限,同时又会较大增加耗电量。


下列功能有些厂家作为标准功能有些厂家作为可选功能,都应予以采用:


1)满载直驶运行;2)应急照明;3)轿厢照明、风扇自动关闭;4)光幕保护;5)监控屏;6)强制关门;7)司机服务;8)轿厢到站钟(家用电梯除外)等。


下列可选功能,价格不菲,产生作用的可能性小,除非项目特别需要,否则不应采用:


1)地震运行;2)停电应急平层;3)能量回收功能(此功能各厂家都在大力宣传,从本次考察的几家此类产品来看,造价都很高,回收和利用电能的效果很小,电梯投入运行后维护维修的费用也很高)。


对于经交通流量分析测算,电梯运送压力较大需提供运输效率的情况,可选用直接停靠、提前开门、快速关门和开门保持时间可调等功能。


对采用并联或群控控制的电梯,其相应配套的功能应选用。


消防电梯和无障碍电梯应按相关规范要求配备相应的功能。


5、门机系统选择


乘客电梯和客货电梯应选用“永磁同步变频控制”门机系统。


6、轿厢内光源、信息显示器、高度、护手及空调的选择


轿厢的照明采用LED光源、信息显示器采用液晶屏、净高度为2.45米,已是越来越多厂家的标准配置,宜优先选用。护手虽然会占用轿厢空间,但如住宅楼、酒店等场所,必然有老人或行动不便人士乘梯,因此至少应在一个轿厢壁设护手。轿厢增设空调,约增加造价一万多元,应根据项目的具体需求选择。


7、电梯的装饰


电梯的轿厢装饰包括天花、轿壁、地面等部分,是客户最关注点之一。建议采购电梯时应根据项目具体情况选择不同档次的装潢,不应只选择厂家的标准配置。


建议按不同档次及价位,确定三、四个轿厢装修标准,作为各项目相应档次的电梯采购标准之一。


选择轿厢装修标准时应注意:


1)不得采用可燃性材料;


2)尽量减少装修重量,如轿壁不采用大理石、瓷砖、玻璃等;


3)不应过多占用轿厢空间,如轿壁选用较薄的材质且与原轿壁间不留空隙、采用厚度较小的天花等;


4)地面应选用经久耐磨并可承受一定撞击的材质。


轿厢的装饰可选择厂家配套提供,也可选择由专业电梯装修公司提供。当项目中电梯数量较少或附近没有专业电梯装修公司时,应选择厂家配套提供;当项目中电梯数量较多时,建议由厂家提供标准配置的轿厢,另选专业电梯装修公司提供轿厢装修,其优势是价格较低,装修时间可以灵活安排,可以在轿厢无需保护时才进行装修。


8、门及门套的选择


无特殊要求时,乘客电梯轿门和厅门应采用中分双开门形式,门套应选用小门套。


轿门应选用与轿厢装潢相协调的材质,厅门和门套也应选用与所在电梯厅装修相协调的材质。轿门和厅门一般可选用钢板喷漆,以及发纹、拉丝、镜面、蚀刻等不锈钢,也可选用钢化玻璃等。


轿门和厅门必须由厂家配套提供,并且不得在安装后对其进行装修改造。


9、牛腿和导轨安装钢板预留预埋的选择


按照电梯安装的一般要求,井道内各层站厅门处需预留“牛腿”以及预埋供导轨安装固定的钢板,上述两项预留预埋如由土建总包单位承担,容易出现尺寸和位置偏差过大不能满足要求的情况,且造价增加较多,而目前电梯公司处理没有上述两项预留预埋已是驾轻就熟,增加的造价也较少。建议电梯采购时,注明不预留预埋牛腿和导轨安装钢板,由电梯供货和安装单位做相应处理。


10、电梯的工作条件


电梯的工作条件是一般电梯正常运行的环境条件,如果实际的工作环境与国标GB/T10058《电梯技术条件》规定的工作条件不符,电梯不能正常运行,或故障率增加并缩短使用寿命,并且厂家对此不负有责任。


当实际工作环境无法满足国标GB/T10058《电梯技术条件》规定的要求时,在电梯招标采购或订货时,应在招标书及订货合同中特别注明,并要求投标方或厂家提供相关的解决方案。


11、安装单位的选择


应尽量选择电梯生产公司提供电梯的安装及维护保养服务。目前各电梯公司普遍存在程度不同的安装队伍不足、安装人员的素质有所下降的状况,并且电梯公司会将很多安装业务委托给其合作单位,这些单位的安装服务和安装质量比电梯公司差很多。


电梯采购时,应对电梯安装队伍及其主要人员予以审核确认和落实,并在安装合同中明确规定,以保证电梯安装能够配合项目各阶段的施工,并按时保证质量完成电梯验收和移交。


电梯采购时,应要求投标方或厂家提供符合国家现行规范的《电梯检验、调试、试运行、验收大纲》,经我方审核确认后,作为电梯供货和安装合同的主要条款。


12、其他方面的选择


人员培训、工具和备品备件的提供、移交前的电梯保护、开梯服务、以及销售电梯需提前投入运行等等,应根据项目具体情况在电梯采购时确定。


二、电梯安装和验收管理的建议


  电梯安装和验收,是整个电梯工程中极为重要的一环,直接关系到电梯的安全性、可靠性、舒适性以及部件的维修更换频率、大修期和电梯寿命等。应严格按照国家现行规范GB50310《电梯工程施工质量验收规范》和GB/T10060 《电梯安装验收规范》以及电梯供货合同和安装合同,进行电梯安装和验收管理。不应过多依赖当地技监局的管理和验收,更不能将通过技监局的验收作为电梯验收的唯一条件。


在电梯安装和验收管理中,应特别做好以下几方面的工作:


1、严格按照电梯厂家提供并经双方确认的电梯条件土建图,进行电梯井道和机房的土建施工,并做好相关的预留预埋。在施工过程中,监理和甲方应认真进行跟踪检查,发现问题应及时整改。同时应根据电梯进场时间,督促总包按时完成施工,机房的门、窗也需及时完成安装。


2、土建的验收和移交:应在电梯到货前,安排电梯安装单位进场,组织甲方、监理、总包、电梯安装单位进行电梯井道和机房的验收,合格后办理移交手续。


3、电梯的到货验收,除按照国家有关规范要求外,还应该按照电梯供货和安装合同的有关规定执行,并及时办理验收手续。


4、对安装过程中重要工艺工序,如基准线放设、轨道安装、曳引机安装、门机系统安装、平衡系统安装、安全部件安装、随行电缆安装、性能指标测试以及技监局要求监理或建设单位签字确认的工艺工序和指标等,应采取旁站监理的方式,确认合格后方可签字。


5、应在电梯通过当地技监局的验收并取得准用证后,并提供了完整竣工资料、随机资料及文件、工具和备品备件等,方可办理电梯的验收和移交。电梯的验收和移交,除按照国家验收规范要求外,还应着重按照电梯供货和安装合同的规定及要求,对各项性能指标和功能进行逐项核实验收,各项都符合合同要求后,才可办理验收合格证明和移交手续。


三、维保和使用管理的建议


1、电梯使用单位应严格遵守、执行国务院《特种设备安全监察条例》和国家强制性规范《电梯使用管理与日常维护保养规则》(TSG T5001-2009)中的相关规定,以及电梯随机资料《电梯使用和维护保养手册》的要求,进行电梯的使用和维护保养,确保电梯使用和运行的安全。


2、电梯使用单位除应该严格遵守执行国家和当地政府的相关规定外,还应在委托维保合同中明确相关责任,在电梯须大修或更新改造时应及时向业主委员会提出,如业主委员会不能及时提供资金进行大修或改造,应保留相关文字资料,对存在安全隐患的电梯应立即停用。


3、应依据国家和地方政府的相关条例、规则、规范、办法等签订电梯维护保养合同。


4、明确约定:非使用不当造成的电梯事故,其责任全部由维保公司承担;维护保养的具体内容和要求;维保期内的安全性和可靠性的具体指标(如原有的安全性不得降低、一定时间的故障次数等);维保期间和维保期满时电梯原有的功能和性能指标不得减少和降低。


5、对维保公司每次半月、月度、季度、年度进行的维保项目都必须监督检查(否则维保质量肯定得不到保证)。


6、尽量选择电梯原厂家做维保。选择其他公司时,应具有一定的实力,能承担得起相应的责任,尤其是事故责任。


四、电梯采购建议


1、根据楼盘档次合理选择电梯


电梯选择主要依据楼盘的销售价格来确定,对于售价高的高端住宅项目,可以选择名牌电梯,选择高标准的可选配置、增加电梯的有偿配置及功能,同时可以考虑对电梯轿厢、厅门等进行个性化装饰,以增加楼盘品质,提升企业形象。对于中档项目,可以选择市场口碑较好的名牌电梯,但电梯的配置标准可以适当降低,建议不必选用各项有偿配置及功能。对于低档楼盘,可以选择较大品牌中的低端产品。如有的项目所在地,国内大的品牌电梯公司的销售及维保无法覆盖时,可以考虑选择项目所在地的地方品牌电梯。电梯的配置标准可以完全参照各电梯厂家的标准配置。


当然,也可以选择使用单一品牌的电梯,只是根据项目的不同档次,对电梯的配置、功能、装饰等进行调整。

2、推行电梯战略采购


随着电梯行业的不断发展,全国各大电梯生产厂家均已实现了销售及售后服务网络的全国覆盖,同时全国各地对电梯使用及验收要求的统一性,为各电梯生产厂家全国范围内销售提供了可能。


电梯设备价格随钢材市场价格的波动变化较小,电梯设备的主要成本为其研发成本和工厂设备的折旧费用,影响其设备价格的主要因素为电梯的各项配置、电梯装饰的选择,因此电梯设备的价格相对比较稳定。


全国范围内的销售网络以及相对稳定的价格为电梯生产厂家与全国各大房地产公司建立长期战略合作提供了保证。目前,很多大型房地产公司的电梯采购均已实现战略采购,各大电梯生产厂家也非常乐意与地产公司建立长期战略合作关系,以实现强强联合,互利双赢。


3、电梯战略采购的实现


通过招标方式确定1-2家电梯合作单位,签订长期合作协议,在合作协议中明确电梯基本配置时的设备价格,以及根据各项目情况增加各选配功能的调价方式;定期回顾电梯市场价格,根据市场情况适当调整电梯价格。同时在合作协议的附件中明确电梯供货与安装合同的主要条款。

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