梯控之争，到底争的是什么？
梯控之争不少有物业管理的小区以“保护居民安全”的名义，启动了电梯梯控，业主只能在刷卡后前往居住楼层。而一旦不缴纳物业费，就可能无法乘坐电梯，面临“有家难回”的窘境。一段时间以来，由物业私自启用电梯梯控引发的争议不断。在中国裁判文书网上，涉及本市“梯控”的问题就有200多条搜索结果。梯控之争，业主和物业到底争的是什么？
“梯控之争”轮番上演
窦女士居住在东丽区蓝庭公寓11号楼，她家住在8层顶楼。搬到这个小区7年多，虽说等电梯比较耗时，但总算是出入畅通无阻。直到今年3月，小区物业突然贴出一纸“刷卡乘梯”的通知，如果不缴纳物业费，原来的电梯卡就无法使用，只能到小区物业办理续期。
物业升级电梯梯控后，每天出门乘坐电梯就成了窦女士最头疼的问题。“上次去物业刷卡是哪天？还有多长时间到期？”类似的问题她每天都要提醒自己好几遍。可即便这样，也难免会有因为工作或者其他原因，没能及时给电梯卡续期。遇到这种情况，窦女士通常会在1楼电梯口等上一阵，看有没有上楼的邻居能搭一段“顺风梯”。可如果赶上下班晚的时候，物业也下班了续不了卡，她就只能自己爬上8楼。
窦女士说，蓝庭公寓小区基本都是复式房型，每层楼高都相当于普通楼房的1.5层，而她想要徒步回到8楼的家，就相当于要爬十多层楼。她更担心万一赶上家里有人突发急病，或出现其它紧急情况，电梯卡不能用就会误大事。
记者致电负责蓝庭公寓物业的汇喆物业公司，询问梯控卡的管理问题。工作人员表示，该小区是商住两用房，物业费与电梯梯控捆绑是公司规定，刷卡时间也是公司系统设置好的。而且，蓝庭公寓物业办公室的工作时间是每天上午9点到下午6点，下班之后就无法刷卡续期了。
窦女士的遭遇在本市并非个例。纪先生居住在红桥区河海花园小区5号楼。2017年入住时，楼里的两部电梯都没安装梯控，从地下2层到33层顶楼都能到达。可入住了一年多之后，小区物业在没有征求居民意见的情况下，就自行启用了梯控。从那之后，居民乘电梯只能到达一楼和自家所在的楼层。
纪先生说，这些年楼里的两部电梯频繁出现故障，在这种情况下启动梯控，业主们担心如果遇到坠梯，无法按下所有楼层按钮紧急自救，可能会增加安全隐患。就在上个月，邻居徐女士还亲身经历了一次坠梯事件。
“早上起来7:20左右，我送我孩子去上学，然后还有一对母女在电梯上，电梯从17楼快速坠到16楼，然后就急停了，当时把我们两个妈妈还有孩子们都吓得够呛。”徐女士说。
无独有偶，黄先生居住在西青区万汇文化广场小区。今年1月15日，小区物业启用了梯控，并给每户业主发放了3张梯控卡。由于黄先生与物业公司有矛盾，对方不给他的梯控卡授权，导致他每天回家只能找物业保安给按电梯，或者自己爬6层楼。
梯控，能增加业主的安全感吗？
近年来，越来越多的小区启动了电梯梯控，物业公司给出的理由，往往都是“为了保护业主的安全”。对此，一些业主表示赞成，他们大多家中上有老、下有小，希望物业采取梯控、门禁等措施，保护自己和家人的居住安全。
然而，有不少小区的业主发现，在梯控启用之后，楼道里送快递、送外卖、收废品、房产中介等外来人员并没有减少，而且他们都能乘电梯上到任意楼层，最终受到梯控控制的貌似只有业主自己。
物业公司开启电梯梯控，在实际运行过程中，却给业主生活出行造成了不便。更让业主们担心的是，近年来关于电梯坠梯的事故报道层出不穷，尤其是在一些电梯故障自救提示的文章当中经常会提到：如果遇到坠梯，应当迅速按下所有楼层按键，电梯有可能会中途停止。这也引发了广大业主对于增加梯控可能会影响电梯安全的担忧。
对此，记者日前专访了天津市特种设备监督检验技术研究院高级工程师吴颖坤。吴颖坤表示，电梯运行时出现突然下坠，绝大多数情况下，电梯在检测到故障后，会启动自动保护程序。在这个阶段，电梯控制系统不会再接收轿厢内的呼梯信号，所以即使把楼层按键全部按亮，也不会起到让电梯停止的作用。启用梯控本身，并不会增加电梯的安全隐患，业主无需过度恐慌。
启动梯控到底是谁的权力？
根据《民法典》和《物业管理条例》，居民楼电梯属于业主共有，广大业主对其享有占有、使用、收益和处分的权利。处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。
但现实情况是，几乎所有物业公司启动梯控时，都没有通过全体业主表决同意。
物业公司私自启动小区梯控是否违法？记者从本市住建部门了解到，要看梯控是属于后期加装改造，还是激活设备原有自带功能。
“按政策来说，梯控如果包含在原始设计当中，且开发商交付的时候就有的话，它不是新增的、不是变更的，属于顺延使用。如果说是新装一套梯控设备，则属于设施设备变更，要走业主大会的表决。”红桥区物业办一位姓李的工作人员介绍说。
此前，蓝庭公寓的业主们曾对物业自行启动梯控的问题，向属地街道办事处以及东丽区政府进行了集中投诉，得到了类似回复。
然而，同样是物业自行启用梯控，且梯控也是在房产交付前已经安装，类似情况在本市一些小区出现之后，却被属地街道办事处迅速叫停。
2022年11月，静海区团泊苑小区物业未经居民同意，自行启用梯控。此后居民集中向属地社区居委会、街道办事处，以及静海区政府反映问题，社区居委会也多次启动“吹哨报到”机制，召集静海区有关部门开展了多次会商，并约谈了相关物业公司，最终在去年12月，物业公司暂停了梯控。
业主可以解除梯控吗？
记者调查发现，业主对于小区物业增加梯控的做法不满意，想要解除梯控的话，操作起来并非易事。特别是在一些没有成立业主委员会的小区，更是难上加难。
日前，记者来到河海花园所在的小区物业，询问关于解除梯控的流程。一位工作人员介绍，如果现在想要解除梯控，需要进行业主投票，具体流程可以找社区居委会或者街道办事处咨询。
此后，记者找到属地三条石街北开社区居委会，党委副书记王雅楠表示，在接到居民有关解除梯控的诉求之后，已经安排网格员在社区网格群中发起了关于“是否同意解除电梯梯控”的接龙投票。
王雅楠表示，根据《民法典》第278条的相关规定，决定相关问题应当达到“双2/3”的要求（即由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决），而且需要参与表决过半数的业主同意，才能决定电梯是否使用梯控。
目前，社区居委会正在帮助河海花园小区居民开展民意征集工作，但由于部分业主并不居住在小区，并没有参与表决统计，所以暂时还没有达到参与表决人数的要求。此外，还有一部分已经参与表决的业主明确表示不支持解除梯控，所以这一表决最终能否通过，形势仍不明朗。
除了向街道办事处和社区居委会反映，一些小区业主也曾尝试通过司法途径解决梯控问题，但大多都以失败告终。在这方面，西青区万汇文化广场的业主黄先生就有切身体会。
今年1月，黄先生一纸诉状将小区物业公司告到了西青区人民法院，理由是物业公司没有经过小区业主同意，就强制对小区10号楼电梯安装了梯控设备，造成他无法自由使用电梯，要求物业公司解除对万汇文化广场小区电梯的梯控装置。
今年3月，西青区人民法院做出判决，驳回了黄先生的诉讼请求，理由是：“小区内电梯系公共设施，属于全体业主共有，涉及全体业主的公共利益，相关权利义务应由全体业主行使，以个人名义提起诉讼，要求解除对万汇文化广场小区电梯的梯控装置，其主体并不适格。”
据了解，经过此事后，万汇文化广场小区物业已经给黄先生的梯控卡进行了授权。对于法院判决的结果，黄先生认为，他自己作为一名普通业主，组织小区全体业主作为诉讼主体，几乎是不可能完成的任务。
梯控之争背后是什么？
记者调查发现，梯控矛盾较大的小区大多没有成立业主委员会，居民诉求分散无法形成统一意见。此外，这些小区的居民往往还与物业公司不同程度存在车位管理、公共收益、设施维护、环境卫生等多方面、深层次的矛盾，梯控问题只是众多问题当中较为显性的一个。
而物业公司将梯控与收缴物业费进行捆绑，成为催收物业费的“杀手锏”之后，更使业主感到自己的权益受到了侵犯，同时也失去了以拒缴物业费来制约物业公司的手段，从而成为双方矛盾的一个爆发点。
物业公司与业主梯控权之争，背后其实就是对公共设施管理权的争夺。事实上，《民法典》对于居民小区内各种公共设施的权属，已都有明确规定——
▶“建筑区划内的绿地，属于业主共有。”
“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”
“建筑区划内，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”
虽说这些小区公共设施的权属都归业主所有，但业主要行使权利必须通过业主委员会表决、全体业主表决，或者求助社区居委会、街道办事处，甚至直接诉诸法律。这也导致业主在与物业博弈的过程中，往往处于“有权利，难伸张”的被动局面。
天津击水律师事务所律师潘强认为，物业公司与业主之间属于物业服务的合同关系，双方在履行合同过程中发生矛盾，不应利用梯控捆绑物业费等手段寻求利益最大化。即便业主不交物业费属于违约行为，物业公司也不能把梯控作为催缴物业费的工具。
电梯的所有权不是物业公司，而是全体业主共有。它的用途就是为业主生活提供顺畅的出行条件，以梯控迫使业主缴纳物业费，对业主的权利构成了侵犯。
《民法典》第944条和《物业管理条例》第64条等规定，业主违反约定逾期不支付物业费，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁，但是不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
钱惹得祸
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