通通装电梯？新规一锤定音，老房子要升值了，2类人身价...

北京愤怒羔羊猩

通通装电梯？新规一锤定音，老房子要升值了，2类人身价或上涨

数据显示，截至2019年末，我国城镇人均住房面积为39.8平米，相比20年前，住房条件已经得到显著改善。说实话，取得这些成绩真不容易，本身来讲，城市原著居民对住房的需求一直在增长，而每年流入城市的新市民也非常之多，要解决这么多人的住房问题，那就需要大量的建造房屋。事实证明，我们无愧于“基建狂魔”的称号，但在此过程中，一些隐藏的问题不可不重视。

这就是存在于城市各个角落的老房子，特别是在城市老城区。据中金房地产组测算，基于“六普”和1%抽样调查数据，在存量住房中，有78%的6层及以下建筑，这其中绝大部分是没有电梯的。在相当长一段时间里，可能不会有什么，因为住这样房子的人，上下楼基本都是没多大问题，可当人口结构等因素变化以后，居住问题就容易显露出来。

客观上讲，电梯房是住房发展的必然趋势。

由城市“人多地少”的现实决定。城市土地寸土寸金，除了保留必要的耕地外，企业、厂房、科研、教育、医疗、文娱、商业等配套用地占据了很大部分，真正留下来用于建住宅的土地其实并不多，而且，我们的城市化率也才刚过60%，未来还要到70%，80%，意味着后面还要增加更多的城市人口，所以，要解决大量城市人口的居住需求，需提高单位土地的利用率。

过去二十年，住房市场给了我们答案，那就是建设楼房，而且越盖越高，现在不仅在大城市，即便一些小城市也有大量的高层住宅。如果前者是因为土地稀缺，而后者又是什么原因呢？一个重要原因是，高楼层住房也有它的优势，比如视野开阔、噪音光线污染少，而且对于那些不喜欢阴暗潮湿的购房者来说，更倾向于选择“住楼上”。

也因不断进入深度老龄化的国情所决定。老龄化是渐进的，一个直观的感觉是，像我们70后、80后，都已经四五十岁了，时间一晃就进入老年了。从人口占比上看也是如此，90后、00后大多都是独生子女，可以看到的是，当70后、80后变老以后，老龄化的情形就更为严重。联合国经济和社会理事会发布的预测数据显示，到2030年，中国65岁以上的老龄人口将占总人口的16.2%，差不多每6个人中就有一位65岁以上老人。

所以，鉴于以上提到的客观形势，我们现在很少有看到关于别墅类的低层住宅审批，新建的住宅均是以带电梯的高层为主。同时，还在尽可能的解决以前老房子的“爬楼”问题。

新规一锤定音。

根据住建部最新发布的《住宅项目规范》显示，降低建造住宅的装电梯标准，以后只要建筑高度达到9米，即从第4层开始都要设电梯。这与1999年实行至今的建筑设计标准差别甚大，据此前的《工程建设标准强制性条文》要求看，只有距离地面高度达到16米（即从第7层开始）才强制要求设置电梯。对比看来，未来新建的住宅中，除了别墅类产品，其他所有住宅都会有电梯设计，再也不用担心买到非电梯房了，算是给我们的购房者吃了一颗“定心丸”。

未来住房的电梯问题解决了，那么，对于此前没有电梯的房子如何处理呢？

有人提议，考虑到人口老龄化趋势，而且目前各项经济技术水平已经达到，建议对所有老楼通通加装电梯，以方便老人上下楼。但房君认为，不能一刀切，也不能操之过急，应具体问题具体分析，逐步来解决这一问题。

首先，国家已正在利用老旧小区改造契机，在政策上、财力上全方位支持该项工作。

据最新颁布的老旧小区新规显示，将在未来5年对2000年前建造的老旧小区进行改造，从官方的摸底数据看，全国约有22万个这样的小区，在今年已启动首批3.9万个小区的改造。改造内容丰富多样，其中就提到了“鼓励有条件小区加装电梯”。而且规定还显示，到2022年要形成老小区的改造制度框架和工作机制等，意味着该项工作将是一个常态化的工作，贯穿于未来。

其次，从实践来看，老小区装电梯主要有两个着力点：一是钱，二是人。

关于钱的事，其实早在去年就有准备。财政部和住建部在去年9月17日联合发布的《中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法》中明确，专项资金除了支持老旧小区常见的水电气等基础设施外，还首次将电梯支出纳入被支持范围。根据浙江日报的报道，宁波一小区加装电梯的费用为41万元，地方财政补贴了20万，业主共掏20万，如果在现新政下，加上国家财政补贴，那么，这个安装费用应还会有下降。此外，日前发改委还联合多个部门出台方案支持居民提取公积金装电梯，费用问题正在一步步解决。

还有人，这不是指安装人员，而是指业主的意见。为降低电梯加装门槛，目前其实已经有很多地方在行动。比如根据人民日报此前的报道，北京、上海等城市取消了“一票否决”条款。很显然，这些老牌城市无电梯的老小区相对较多，需求更为急迫。“一票否决”条款的删除，解决了一栋楼有1户、2户不同意导致方案通不过的难题。

在房君看来，有各级财力的大力支持，安装申请的门槛也大幅降低，意味着接下来老楼装电梯的进程进一步加快。

电梯加装后，老房子要升值了，2类人身价或上涨。

老小区加装电梯后，小区住房的整体均价会有一个提升过程。有研究专家表示，一般而言，加装电梯后，大概有10-15%的“升值”空间。以价值100万的房子为例，差不多增值10-15万，其中，对低楼层的影响可能少一些，主要是带来小区人气的增长，但对这两类人影响尤为明显，其身价也会上涨。

第一类是4-6层业主。这个不用多解释，没有电梯的小区，基本都是6层以下的多层住宅，原来因为是顶楼、是高楼层，价格相比低楼层低出不少，而且由于受众有限，成交周期也较长，当装上电梯后，这些“劣势”就变为“优势”，将享受到电梯房的同等市场待遇，业主身价看涨也是自然而然。

第二类是电梯企业。据机构发布的报告显示，截至2019年末，我国电梯保有量为709.8万台，由于电梯使用寿命在10-15年之间，加上旧改对电梯的需求，未来5年，预计电梯需求将以15%以上的年复合增长率继续保持增长，在良好的电梯业务刺激下，相关的电梯零部件生产、维保以及运营商因此受益，“钱景”广阔。