不交物业费不能用电梯？业主能否罢免物业？

刘满后

案情回顾

以前这部电梯曾出现过距离应到达楼层大概20厘米时落不下来的情况，物业得知消息很久后才给修，电梯年检的问题也没有落实。业主们苦不堪言......

李某与妻子刘某结婚不久，李某遭遇车祸不幸身亡，此时妻子刘某已经怀有4个月身孕。之后，刘某因为丈夫遗产的分割问题，与公婆发生矛盾。此时，若对李某的遗产进行分割，刘某腹中的胎儿享有继承权吗？

对于本案的情况，物业是否有权将电梯上锁？我们看看民法典是如何规定的呢......

释法

首先，物业无权将电梯上锁，针对电梯安全隐患问题，小区业主有权要求物业履行维修管理义务。

电梯属于小区的公共配套设施，根据《民法典》第二百七十三条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

每一位业主都对电梯享有当然的使用权，对于部分未交物业费的业主，物业公司可以依法催交，但不得采取停运电梯的方式。擅自上锁，不允许业主使用电梯系违约、违法的行为。

关于电梯年检及安全问题。根据我国《物业管理条例》第五十五条的规定：物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

电梯属于特种设备，根据特种设备安全法的规定，电梯制造单位或维保机构未尽到安全生产、维修义务导致安全问题的，应为责任人。

但一般情况下，小区的电梯都是由全体业主或业委会委托物业公司与电梯制造或维保机构另行签署维保年检合同，物业应当对电梯运行、维修养护进行监管，发现安全隐患应及时报修并处理。

故而，据你所述，物业公司的行为已经构成违约。

业主有权罢免物业吗？

事实上，业主是有权罢免或更换物业的。

针对前期物业管理，依据《民法典》和《物业管理条例》，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

主要方式是：全体业主成立业主大会，投票选举产生业主委员会；召开业主大会，针对解聘物业管理公司进行投票；统计投票结果，即可重新选聘物业服务企业，解除现有物业服务企业，业主委员会做好交接工作。

但必须注意的是，以上主要是针对前期物业管理，如果是物业管理公司和业主委员会签订的《物业服务合同》，物业公司没有违反《物业服务合同》约定内容的情况下，则不能随便解除合同。